Vlastníte rodinný dům, rekreační chatu, bytový dům nebo komerční prostor? Pak byste měli
zpozornět u pojmu pasport stavby. Jde o technický dokument, který stavební úřady, banky i
kupující vyžadují stále častěji. Stavební zákon navíc ukládá každému majiteli povinnost mít
aktuální dokumentaci k nemovitosti – a za její absenci hrozí citelné sankce.
Klíčové body článku:
Definice pasportu: Zjednodušená dokumentace zachycující skutečný a reálný stav
nemovitosti namísto původního projektu.
Zákonná povinnost: Nový stavební zákon (č. 283/2021 Sb.) vyžaduje uchovávání
dokumentace; při její absenci hrozí pokuta až 400 000 Kč.
Kdy ho musíte mít: Při prodeji nemovitosti, rekonstrukci, žádosti o dotace i pro zápis
do katastru nemovitostí.
Průběh a cena: Fyzické zaměření trvá obvykle několik hodin, vypracování 1 až 3
týdny a cena začíná ve vyšších jednotkách tisíc korun dle složitosti objektu.
Co je pasport stavby a co přesně obsahuje?
Pasport stavby je zjednodušená technická dokumentace, která zachycuje skutečné stávající
provedení stavby v terénu, nikoli teoretický stav ze starého stavebního povolení.
Slouží jako plnohodnotná náhrada původní dokumentace, která se v průběhu let ztratila,
zničila nebo kvůli neevidovaným přístavbám a rekonstrukcím neodpovídá realitě. Technické
náležitosti pasportu v návaznosti na stavební zákon upravuje prováděcí vyhláška (č. 131/2024
Sb.) o dokumentaci staveb.
Součástí kompletního pasportu je:
Průvodní a souhrnná technická zpráva: Popis konstrukčního systému, použitých
materiálů, inženýrských sítí a účelu užívání jednotlivých prostor.
Situační výkres: Umístění stavby na pozemku, odstupy od hranic sousedních parcel a
napojení na infrastrukturu na podkladě katastrální mapy.
Výkresová část: Půdorysy všech podlaží, základní příčné a podélné řezy a pohledy na
fasády objektu.
Kdy je pasport stavby ze zákona povinný?
Pasport stavby je ze zákona povinný vždy, když k nemovitosti neexistuje ověřená stavební
dokumentace, nebo pokud došlo k úpravám, které v původních plánech nejsou zaneseny.
Pokud vlastník objektu na výzvu stavebního úřadu dokumentaci nepředloží ani nenechá
zhotovit pasport, vystavuje se riziku pokuty až do výše 400 000 Kč.
Typické situace, kdy pasport nutně potřebujete:
Prodej nemovitosti: Kupující má právo na kompletní dokumentaci. Absence pasportu
může vést k právním vadám, reklamacím skrytých vad nebo komplikacím u odhadce
banky pro hypoteční úvěr. Podívejte se také, jak správně prodat nemovitost ve
Zlínském kraji bez právních rizik.
Vypracování průkazu PENB: Energetický specialista potřebuje přesné rozměry a
materiály konstrukcí, které čerpá právě z pasportu.
Legalizace černých staveb a nesrovnalosti v katastru: Přistavěli jste garáž, verandu
nebo dílnu, která není zapsána v katastrální mapě? Pasport je prvním krokem k jejich
dodatečnému schválení.
Ohlášení rekonstrukce či demolice: Projektant potřebuje přesný podklad pro
zpracování nového projektu.
Jak ovlivňuje chybějící pasport prodej nemovitosti?
Chybějící pasport stavby při prodeji prodlužuje schvalování hypotéky kupujícího, snižuje
tržní cenu nemovitosti a otevírá prostor pro budoucí soudní spory kvůli skrytým vadám.
Pokud prodáváte dům či byt, stavební podklady tvoří klíčovou část bezpečné transakce.
Seznam dalších častých úskalí najdete v článku prodáváte byt? Těchto 7 chyb vás může
připravit o statisíce korun. Ucelený přehled o všech fázích prodeje přináší náš průvodce jak
probíhá prodej nemovitosti krok za krokem.
Jak probíhá pasportizace nemovitosti v praxi?
Pasportizace nemovitosti probíhá ve čtyřech fázích: od prověření stávajících archivních
podkladů přes laserové zaměření v terénu až po zpracování výkresů autorizovanou osobou.
- Vstupní konzultace a archiv: Prověří se, zda na stavebním úřadě nezůstala alespoň
část historické dokumentace. - Zaměření objektu technikem: Specialista provede fyzické zaměření nemovitosti
ručně nebo pomocí přesného 3D laserového skenování. - Kresličské a technické zpracování: Vytvoření půdorysů, řezů a technické zprávy
podle platných norem. - Ověření a předání: Dokumentace se vytiskne ve standardních paré a odevzdá v
digitálním formátu (PDF/DWG), případně předloží stavebnímu úřadu k orazítkování.
Kolik stojí pasport stavby a jak dlouho trvá jeho
vyhotovení?
Cena pasportu stavby rodinného domu se obvykle pohybuje od 10 000 do 30 000 Kč v
závislosti na podlahové ploše a členitosti, přičemž vyhotovení trvá zpravidla 1 až 3 týdny.
Často kladené otázky (FAQ)
Kdo může pasport stavby vypracovat?
Pasport stavby může zpracovat projektant nebo autorizovaný inženýr/technik (ČKAIT). Pro
zjednodušenou dokumentaci stávajícího stavu rodinných domů stačí kvalifikovaný technik v
oboru pozemních staveb, který zajistí soulad s požadavky vyhlášky č. 131/2024 Sb.
Co mám dělat, když stavební úřad nemá žádné původní plány?
Pokud se plány nedochovaly v archivu stavebního úřadu ani u vás, musíte zadat vyhotovení
pasportu stavby. Vyhotovený pasport předložíte úřadu, který jej ověří a nahradí jím původní
chybějící dokumentaci.
Je pasport stavby nutný i při prodeji bytu v osobním vlastnictví?
U bytu obvykle zodpovídá za dokumentaci celého domu SVJ (Společenství vlastníků
jednotek). Pokud SVJ dokumentaci má, pasport pro jednotlivý byt nepotřebujete. Pokud však
v bytě proběhla neschválená přestavba (vybourání příček, zásah do instalací), může být
zaměření vyžadováno bankou kupujícího.
Jaký je rozdíl mezi pasportem a projektem pro stavební povolení?
Pasport pouze pasivně popisuje stávající stav, jak dům stojí a leží. Projekt pro stavební
povolení naproti tomu navrhuje nový, budoucí stav a obsahuje statické, požární i tepelně-
technické posudky pro schválení úřadem.
Chcete mít jistotu, že vaše nemovitost splňuje všechny zákonné náležitosti, a vyhnout se
problémům při prodeji či kontrolách? Realitní makléř Filip Hladiš a tým Hladiš Reality
vám zajistí prověření technického stavu i kompletní legislativní servis od pasportizace po
úspěšný převod.
