Prodáváte byt? Těchto 7 chyb vás může připravit o statisíce korun

Na první pohled může prodej bytu působit jednoduše. Stanovit cenu, nafotit nemovitost, zveřejnit inzerát, najít kupujícího a podepsat smlouvu. V praxi ale právě mezi těmito kroky vznikají problémy, které dokážou celý prodej výrazně prodloužit nebo prodávajícího připravit o desítky až stovky tisíc korun.

Při prodejích nemovitostí ve Zlíně, Uherském Hradišti, Uherském Brodě a okolí se opakovaně setkávám s několika situacemi, kterým se dá správnou přípravou předejít.

1. Nevyřešený právní stav nemovitosti

Ještě před zveřejněním nabídky je potřeba vědět, co přesně se k nemovitosti váže.

Problémem mohou být například věcná břemena, zástavní práva, exekuce, nesrovnalosti v katastru nebo stavební úpravy, které nejsou správně evidované.

Na prohlídce si jich zájemce většinou nevšimne. Při přípravě kupní smlouvy nebo financování hypotékou však mohou celý obchod výrazně zkomplikovat.

V jednom případě v Uherském Hradišti byl byt velmi rychle rezervovaný. Následná kontrola ale odhalila staré věcné břemeno dožití. Prodej se nakonec uskutečnil, ale celý proces se protáhl přibližně o šest týdnů a výsledná cena byla o 120 000 Kč nižší.

Co doporučuji: ještě před zahájením prodeje prověřit list vlastnictví a právní stav nemovitosti.

2. Špatně stanovená prodejní cena

Jednou z největších chyb bývá stanovení ceny podle toho, za kolik nabízí byt soused nebo kolik by prodávající potřeboval získat.

Nabídková cena ale není totéž co skutečná tržní cena.

Pokud cenu nastavíte příliš vysoko, největší vlna zájemců, která obvykle přichází po zveřejnění nové nabídky, může úplně zmizet. Nemovitost následně zůstává v inzerci několik měsíců a opakované snižování ceny v kupujících vyvolává otázku, proč se stále neprodala.

Stejně nepříjemné je ale také nastavit cenu zbytečně nízko a přijít o část peněz, které byl trh ochoten zaplatit.

Než nemovitost nabídnete, doporučuji zjistit její reálnou tržní cenu pomocí profesionálního odhadu nemovitosti.

3. Zamlčené nebo neprověřené technické vady

Nová kuchyňská linka a pěkně vymalovaný interiér ještě neznamenají, že je nemovitost technicky v pořádku.

Problémy se mohou skrývat ve vlhkosti, elektroinstalaci, rozvodech vody, oknech, podlahách nebo společných částech domu.

Ve Zlíně například kupující po nastěhování zjistili vlhkost pod parketami, která souvisela se starší havárií potrubí. Prodávající o problému věděl, ale při prodeji jej neuvedl. Následné řešení ho stálo další peníze.

Co doporučuji: známé vady otevřeně uvést a u problematických nemovitostí zvážit technickou kontrolu ještě před prodejem.

4. Podcenění situace v SVJ

Při koupi bytu kupující nekupuje pouze samotnou bytovou jednotku. Důležitý je také stav celého domu a hospodaření společenství vlastníků.

Zajímat ho budou například plánované rekonstrukce, úvěry SVJ, výše příspěvků, případné dluhy nebo soudní spory.

Právě informace ze SVJ mohou v poslední fázi rozhodnout o tom, zda kupující pokračuje, začne vyjednávat o slevě, nebo od koupě úplně odstoupí.

Co doporučuji: před prodejem si připravit potvrzení o bezdlužnosti, informace o hospodaření SVJ a přehled plánovaných investic do domu.

5. Smlouvy stažené z internetu

Prodej nemovitosti za několik milionů korun není vhodná chvíle na experimentování se vzorem smlouvy nalezeným na internetu.

Každý obchod může být jiný. Někdy se prodává zároveň sklep, parkovací stání nebo podíl na dalších pozemcích. Kupující může financovat část ceny hypotékou a je potřeba přesně nastavit termíny, podmínky úschovy i okamžik předání nemovitosti.

Chyba ve smlouvě může znamenat nejen zdržení, ale v krajním případě také dlouhý právní spor.

Co doporučuji: rezervační, kupní i úschovní dokumentaci řešit prostřednictvím odborníka a využívat bezpečnou advokátní úschovu.

6. Nevhodný okamžik pro zahájení prodeje

Ani nejlepší nemovitost se neprodává ve vakuu. Výslednou cenu ovlivňuje aktuální nabídka podobných nemovitostí, dostupnost hypoték, úrokové sazby, ekonomická situace i sezónnost.

Někdy se proto vyplatí zahájení prodeje o několik týdnů posunout. Jindy je naopak lepší využít situaci, kdy je konkurence v dané lokalitě minimální.

U jedné nemovitosti ve Zlíně jsme například místo prosincového zahájení prodeje počkali do konce ledna. Během přibližně šesti týdnů se podařilo najít kupujícího za cenu, kterou před Vánoci trh nepřijal.

Co doporučuji: před zveřejněním nabídky se podívat nejen na cenu nemovitosti, ale také na aktuální situaci na trhu.

7. Emoce při vyjednávání o ceně

Domov má pro svého majitele často mnohem větší hodnotu než pro kupujícího.

Jsou s ním spojeny vzpomínky, rekonstrukce, vlastní práce nebo mnoho let života. Kupující se ale rozhoduje především podle lokality, stavu, dispozice a porovnání s ostatními nemovitostmi.

Právě proto bývá vyjednávání o ceně jednou z nejtěžších částí celého prodeje.

V jednom případě v Kroměříži prodávající odmítl nabídku, která byla o 150 000 Kč pod jeho představou. Nemovitost následně zůstala na trhu dalších sedm měsíců a nakonec se prodala dokonce o 320 000 Kč levněji než za původně odmítnutou nabídku.

Co doporučuji: každou nabídku hodnotit podle aktuální situace na trhu a celkových podmínek obchodu, ne pouze podle emocí.

Dobře připravený prodej začíná ještě před zveřejněním inzerátu

Nejlepší čas řešit právní stav, cenu, dokumentaci nebo technické nedostatky není ve chvíli, kdy už máte kupujícího.

Je to ještě předtím, než nemovitost vůbec vstoupí na trh.

Správně připravený prodej má větší šanci proběhnout rychleji, bezpečněji a především za cenu odpovídající skutečné hodnotě nemovitosti.

Plánujete prodej nemovitosti? Nechte si zdarma zjistit její cenu.

Ozvěte se mi na nezávaznou konzultaci. Společně projdeme aktuální hodnotu nemovitosti, její právní a technický stav i způsob, jak ji připravit a prezentovat tak, abychom z prodeje vytěžili maximum.