Od července 2025 vstoupila v platnost zásadní změna v oblasti DPH, která se týká i běžných lidí prodávajících novostavbu. Nově totiž může být i jednorázový prodej domu považován za ekonomickou činnost – a tím pádem zdaněn.
Týká se to i vás? Možná ano. Pojďme se na to podívat blíže.
Jak to fungovalo dříve
Dříve platilo, že pokud fyzická osoba (nepodnikatel a neplátce DPH) prodala nově postavený dům, který nikdy neobývala, DPH se obvykle neřešila. Podmínkou bylo, že:
- dům nebyl stavěn za účelem podnikání,
- nešlo o opakovanou nebo systematickou činnost,
- nebyl záměr na této transakci vydělat.
Zjednodušeně řečeno: jednou postavit, jednou prodat = bez DPH. To už ale nemusí platit.
Co se změnilo?
Zákon nově rozšiřuje pojem „ekonomická činnost“. Finanční úřady tak mohou nově posuzovat i jednorázový prodej jako podnikání – pokud se v transakci objeví určité znaky, které naznačují záměr podnikatelského typu.
Kdy může i jednorázový prodej podléhat DPH?
- Pokud byl dům postaven primárně k prodeji, nikoli pro vlastní bydlení.
- Pokud je prodej motivován ziskem.
- Pokud je výstavba součástí širší investiční aktivity (např. druhý nebo třetí dům).
- Pokud byla výstavba organizována profesionálně, např. s pomocí externí firmy, projektového řízení apod.
V takových případech může finanční úřad rozhodnout, že jde o ekonomickou činnost – a i když nejste plátcem DPH, budete mít povinnost daň odvést.
Na koho to může dopadnout?
- Na vlastníky, kteří postavili dům „na klíč“ a plánují ho výhodně prodat.
- Na menší investory, kteří staví na vlastních pozemcích bez živnosti.
- Na rodiny, které prodávají neobývanou novostavbu z osobních či finančních důvodů.
Typickým případem může být člověk, který postaví dům, nikdy se do něj nenastěhuje, a následně jej prodá – například kvůli změně plánů. Pokud bude transakce vyhodnocena jako podnikání, musí počítat s DPH.
Jak minimalizovat rizika?
1. Zvažte účel výstavby – zda byla stavba plánována pro vlastní bydlení, nebo od začátku s myšlenkou na prodej.
2. Zamyslete se nad souvislostmi – pokud už jste v minulosti nějakou nemovitost prodávali, může to být důležité.
3. Obraťte se na odborníka – daňový poradce vám pomůže vyhodnotit konkrétní situaci a vyhnout se nepříjemnému překvapení.
Změny v DPH od července 2025 přinášejí nové povinnosti i pro ty, kteří se nepovažují za podnikatele. Nestačí už jen říct „jednorázově prodávám“ – důležité je, jak transakce skutečně působí.
Pokud prodáváte novostavbu a nejste si jistí, zda se vás změny týkají, neváhejte se mi ozvat. Rád vás propojím s ověřeným daňovým specialistou, který vám pomůže s jistotou a klidem projít celým procesem.
Filip Hladiš
Profesionální realitní makléř, Zlínský kraj
filip.hladis@explicitreality.cz
774 110 397
