Od roku 2026 vstupují v platnost nová pravidla pro drobné opravy a běžnou údržbu v nájemních bytech. Nájemci se musí připravit na vyšší finanční spoluúčast. Je to spravedlivé narovnání vztahů, nebo další nenápadné zdražení bydlení?
Změna se dotkne statisíců nájemních vztahů po celé České republice a zásadně ovlivní nejen nájemce, ale i majitele bytů.
„Pokud se nechcete zabývat drobnými opravami, domlouváním řemeslníků a spory s nájemníky, řešením je profesionální správa nemovitosti,“
Filip Hladiš, realitní makléř
Jak je to dnes: kdo hradí drobné opravy v nájemním bytě
Současná legislativa je poměrně jasná, ale v praxi často nefunguje ideálně.
- Občanský zákoník (§ 2257) ukládá nájemci povinnost provádět a hradit běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.
- Pronajímatel naopak odpovídá za stav bytu jako celku a řeší větší opravy, havárie a technické zásahy.
- Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. přesně vymezuje, co se považuje za drobné opravy – například výměna žárovek, těsnění, klik, baterií, zásuvek či údržba sifonů.
Realita? Mnoho majitelů tyto opravy hradí ze svého, aby se vyhnuli sporům, nespokojenosti nájemníků nebo zdlouhavému řešení právních detailů.
Co se mění od roku 2026 a proč je to zásadní
Nová pravidla přinášejí výrazné navýšení limitů, které může nájemce hradit:
- Maximální cena jedné drobné opravy se zvyšuje z 1 000 Kč na 1 500 Kč.
- Roční limit nákladů roste ze 100 Kč/m² na 150 Kč/m².
👉 U bytu o velikosti 60 m² se tak roční hranice posouvá z 6 000 Kč na 9 000 Kč.
Drobné opravy přitom nejsou jen symbolické výdaje – často jde o opravy kohoutků, výměnu zásuvek, klik, zámků nebo drobné instalatérské práce.
Proč se část nájemníků bouří
Z pohledu nájemců jde o zvýšení reálných nákladů na bydlení, které se nepromítá do výše nájemného, ale do provozních výdajů. Kritici mluví o „skryté dani“.
Majitelé bytů to však vnímají jinak. Dlouhodobě totiž často suplovali odpovědnost nájemníků a platili drobné opravy jen proto, aby zachovali klidný vztah a vyhnuli se konfliktům.
Co změna znamená pro majitele nemovitostí
Pro pronajímatele jde o pozitivní posun:
- méně drobných a opakujících se výdajů,
- jasnější rozdělení odpovědnosti,
- větší prostor pro profesionalizaci nájemních vztahů.
Důležité je ale vědět, že limity nejsou neomezené. Jakmile:
- oprava přesáhne 1 500 Kč, nebo
- roční součet překročí 150 Kč/m²,
další náklady už hradí pronajímatel.
Právní praxe: kde může vzniknout problém
Papírově je vše jasné, ale praxe může být složitější.
- Pokud nájemní smlouva neobsahuje konkrétní vymezení drobných oprav, může nájemce tvrdit, že jde o větší závadu.
- Bez fotodokumentace, předávacího protokolu nebo jasně formulované smlouvy se i oprávněný nárok špatně prosazuje.
Právě proto je dnes důležitější než kdy dříve mít kvalitně připravenou nájemní smlouvu a profesionální přístup ke správě nemovitosti.
Skrytá daň? Spíš narovnání dlouhodobé nerovnováhy
Změny od roku 2026 nejsou trestem pro nájemníky. Jde o návrat k principu odpovědnosti za běžné užívání bytu.
Nájemní vztahy se díky tomu mohou posunout:
- od emocí a neustálých telefonátů,
- k jasným pravidlům,
- profesionálním smlouvám,
- a klidnějším vztahům na obou stranách.
Filip Hladiš
Profesionální realitní makléř – Zlínský kraj
📧 filip.hladis@explicitreality.cz
📞 +420 774 110 397
