Nezařazené

„Dům je krásný, ale ta lokalita…“ – věta, která může změnit celé rozhodování. Nedávno jsme řešili situaci, kdy mladý pár stál před dilematem: dva rodinné domy, dvě úplně jiné budoucnosti. První dům vypadal jako sen – moderní, prostorný, a co víc, o 500 tisíc levnější. Háček? Stál v obci, odkud se do práce dalo dostat jen autem. Každý den 40 minut tam, 40 minut zpět. Žádný obchod v docházce, žádný dětský kroužek poblíž. Druhý dům byl starší, potřeboval renovaci a stál víc. Ale byl 10 minut od centra Uherského Hradiště. Škola za rohem. Obchody, lékaři, restaurace – všechno pěšky. Rozhodování trvalo týdny. Tabulky v Excelu. Nespavé noci. Rady od rodiny. Nakonec vybrali ten druhý. Ne kvůli vzhledu. Ne kvůli ceně. Ale kvůli tomu, co by prožívali každý den dalších 20 let. Protože lokalita není jen adresa na mapě – je to váš každodenní život. A právě proto je výběr správné lokality často důležitější než výběr samotného domu. Dům můžete zrekonstruovat. Lokalitu ne. 📍 Lokalita tvoří hodnotu Dům můžete přestavět. Kuchyň vyměnit. Zahradu upravit. Ale lokalitu? Tu nezměníte nikdy. A právě lokalita rozhoduje o tom, kolik vaše nemovitost skutečně stojí – dnes i za 10 let. Proč má stejný dům jinde poloviční cenu? Ve Zlínském kraji vidíme rozdíly každý den. Rodinný dům se čtyřmi pokoji a zahradou může stát: Stejná dispozice. Podobný stav. Rozdíl až 1,7 milionu korun. Co se změnilo? Jen adresa. Ve Zlínském kraji je rozdíl mezi centrem města, okrajovou částí a menší obcí výrazný. Cena za metr čtvereční se může lišit i o desítky procent. Podrobněji o tom, jak se ceny liší podle oblastí, píšu v článku o vývoji cen nemovitostí ve Zlínském kraji. Hodnota nemovitosti je dlouhodobě nejvíce ovlivněna tím, kde se nachází. Dvě identické nemovitosti v různých lokalitách mohou mít rozdíl v ceně i několik set tisíc korun. 🚗 Dopravní dostupnost Jeden z hlavních faktorů při výběru lokality je dojezdová vzdálenost. Denní dojíždění má přímý vliv na kvalitu života. Půl hodiny navíc denně znamená přes 180 hodin ročně. To už není detail. 🏫 Občanská vybavenost Školy, školky, zdravotní péče, obchody, sportoviště. Rodiny s dětmi často kladou důraz na blízkost školy. Starší kupující zase řeší dostupnost lékaře a služeb. Lokalita s dobrou vybaveností si drží hodnotu i v období zpomalení trhu. Právě proto se vyplatí dívat se na bydlení i jako na investici, nejen jako na místo k životu. 📈 Budoucí rozvoj oblasti Mnoho lidí při koupi řeší současný stav, ale přehlíží budoucnost. Plánovaná výstavba silnice, nového obchodního centra nebo naopak průmyslového areálu může výrazně změnit charakter lokality. Proto je důležité sledovat územní plán a rozvojové projekty. Kvalitní makléř tyto věci zná a dokáže vás na ně upozornit. Víc o tom, co od makléře očekávat, najdete v článku Jak správně prodat nemovitost ve Zlínském kraji. 🏘️ Typ nemovitosti a okolí Byt v centru Zlína má jinou cílovou skupinu než rodinný dům na okraji Uherského Brodu. Mladí lidé často preferují blízkost centra a služeb. Rodiny hledají klidnější prostředí s větším prostorem. Správná lokalita je vždy relativní – záleží na životní situaci kupujícího. Co vyhovuje dvěma lidem bez dětí, nemusí fungovat pro rodinu se třemi školáky. 🛡️ Bezpečnost a atmosféra Pocit bezpečí a celková atmosféra čtvrti hrají překvapivě velkou roli. Kupující vnímají detaily – stav okolních domů, údržbu veřejného prostoru, hluk. Jeden klient mi řekl, že se rozhodl pro dům až po večerní procházce po okolí. Způsob, jak se cítil v ulici po setmění, rozhodl. Lokalita by měla odpovídat životnímu stylu kupujícího. 💼 Praktický pohled z praxe U jednoho bytu ve Zlíně byla cena vyšší než u srovnatelných jednotek v jiné části města. Přesto se prodal rychle. Důvod? Kombinace dobré dispozice a silné lokality s dostupností služeb. Kupující byli ochotni zaplatit více za pohodlí. Podobné situace vidím pravidelně. Správně nastavená cena v kombinaci s kvalitou lokality zkrátí dobu prodeje na týdny. Naopak přeceněná nemovitost ve slabší lokalitě může čekat měsíce. Víc o cenotvorbě v článku o odhadu ceny nemovitosti. ✅ Závěr Výběr lokality je dlouhodobé rozhodnutí. Ve Zlínském kraji existují oblasti s vysokou stabilitou hodnoty i lokality, kde cena kolísá víc. Rozdíl spočívá v dostupnosti, vybavenosti a budoucím rozvoji. Správně zvolená lokalita znamená nejen kvalitní bydlení, ale i stabilní investici. Pokud řešíte koupi nebo prodej nemovitosti a chcete se poradit, ozvěte se mi. Rád vám pomůžu zorientovat se v konkrétních lokalitách Zlínského kraje.

„Kupující čekají na lepší sazby.“ Tohle slýchám poměrně často. A je pravda, že úrokové sazby mají na realitní trh přímý dopad. Před časem jsme prodávali byt ve Zlíně. Zájem byl poměrně silný, ale většina kupujících řešila financování hypotékou. Jeden z nich měl schválený úvěr, ale čekal, zda sazby ještě neklesnou. V takové situaci je klíčové správně nastavit tempo obchodu. Hypotéka dnes není jen formalita. Je to faktor, který výrazně ovlivňuje kupní sílu domácností – a tím i rychlost a dynamiku prodeje. Jak úrokové sazby ovlivňují trh Když úrokové sazby rostou, měsíční splátky hypoték se zvyšují. To znamená, že si část kupujících může dovolit nižší kupní cenu. Poptávka je opatrnější a více zvažuje. Naopak při poklesu sazeb roste dostupnost financování a s ní i aktivita kupujících. Ve Zlínském kraji, zejména na Uherskohradišťsku a Uherskobrodsku, je většina transakcí financována hypotékou. Proto je vývoj sazeb velmi citlivým tématem. Jak se poptávka a ceny v regionu vyvíjejí dlouhodobě, popisuji v článku o vývoji cen nemovitostí ve Zlínském kraji. Je ale důležité si uvědomit, že trh nereaguje skokově. Lidé potřebují bydlet bez ohledu na sazby. Jen jsou více selektivní. Jak probíhá schválení hypotéky Pro prodávajícího je důležité vědět, že proces schválení hypotéky může trvat několik týdnů. Banka posuzuje příjmy kupujícího, jeho závazky a hodnotu nemovitosti. Bankovní odhad hraje zásadní roli. Pokud vyjde nižší než kupní cena, může být potřeba navýšit vlastní zdroje kupujícího nebo upravit podmínky. Právě proto je správné nastavení prodejní ceny od začátku klíčové. Detailně se tomuto tématu věnuji na stránce odhad ceny nemovitosti. Proto je důležité už při vyjednávání zohlednit reálnost financování. Fixace: co znamená pro kupující a nepřímo i pro prodávající Kupující dnes často řeší otázku fixace úrokové sazby. Kratší fixace může znamenat větší flexibilitu, ale i riziko budoucího zvýšení splátky. Delší fixace přináší stabilitu. Pro prodávajícího je důležité především to, zda má kupující financování realisticky nastavené a zda jeho splátky odpovídají jeho příjmům. Silný a dobře připravený kupující znamená menší riziko komplikací. O tom, jak celý proces prodeje funguje a jak poznat seriózního kupujícího, píšu v článku jak správně prodat nemovitost ve Zlínském kraji. Dokumenty, které bývají potřeba Kupující obvykle potřebuje doložit příjmy, pracovní smlouvu, výpisy z účtu a další dokumenty. Současně je nutné dodat bance podklady k nemovitosti, například list vlastnictví, nabývací titul nebo energetický štítek. Zkušenost ukazuje, že dobře připravená dokumentace urychluje celý proces. Pokud potřebujete poradit, jaké podklady si připravit na vaší straně jako prodávající, pomůžu vám to nastavit osobně. Stačí mě kontaktovat. Praktický příklad z Uherského Hradiště U jednoho prodeje bytu přišla první nabídka od kupujícího, který měl hypotéku teprve „v jednání“. Nabídka byla slušná, ale riziko vysoké. O několik dní později přišel další zájemce s již předschváleným úvěrem. Cena byla podobná, ale jistota výrazně vyšší. Rozhodnutí nebylo jen o částce. Bylo o pravděpodobnosti úspěšného dokončení obchodu. A právě zde je role zkušenosti zásadní. Jak se na hypotéky dívat z pohledu prodávajícího Hypotéka není překážka. Je to běžná součást trhu. Důležité je: Ve Zlínském kraji je dnes standardem, že většina obchodů probíhá s bankovním financováním. Pro majitele rodinného domu i bytové jednotky to platí stejnou měrou. Dobře nastavený proces minimalizuje rizika. Jak celý proces prodeje vypadá v praxi, popisuji na stránce prodej nemovitosti. Závěr Úrokové sazby a hypotéky mají vliv na tempo trhu, ale nejsou jediným faktorem. Klíčem zůstává správně nastavená cena, kvalitní prezentace nemovitosti a profesionální vedení procesu. Pokud prodáváte nemovitost ve Zlínském kraji, je důležité pracovat s realitou trhu, ne s obavami z titulků. Hypotéka může obchod zpomalit, ale při správném nastavení jej nezastaví. Pokud chcete vědět, jak to nastavit konkrétně ve vašem případě, ozvěte se.

Před časem mě oslovil majitel nemovitosti z Uherskobrodska. Dům měl prodaný, kupující byl nadšený, vše vypadalo hladce. Rezervační smlouvu si ale stáhli z internetu a upravili „podle sebe“. Ve smlouvě chyběla jasná úprava termínů financování a sankce za nesplnění podmínek. Kupující hypotéku nedostal a celý obchod se rozpadl. Nemovitost se vrátila zpět na trh — tentokrát už s nálepkou „nevyšlo to“. Právě tady si mnoho prodávajících uvědomí, že právní část obchodu není formalita. Je to základ, na kterém celá transakce stojí nebo padá. 📋 Rezervační smlouva: víc než jen „blokace“ Rezervační smlouva není jen potvrzení zájmu. Je to dokument, který musí jasně definovat podmínky financování, termíny, výši zálohy a sankce při nesplnění závazků. Pokud jsou podmínky vágní, vzniká prostor pro spory. Ve Zlínském kraji se většina nákupů financuje hypotékou. Rezervační smlouva proto musí počítat s časem potřebným pro schválení úvěru — a zároveň chránit prodávajícího, pokud se financování nepodaří. Jak celý proces prodeje ve Zlínském kraji vypadá od začátku do konce? To jsem popsal v samostatném článku. Kupní smlouva: dokument, který musí obstát Kupní smlouva je klíčový právní dokument. Musí jednoznačně identifikovat nemovitost, správně definovat kupní cenu, upravit způsob úhrady, řešit přechod vlastnického práva a obsahovat ujednání o předání. Jedna chyba může znamenat vrácení návrhu z katastru nemovitostí. To celý proces zdržuje a zvyšuje nervozitu obou stran. Zvláště u starších nemovitostí je důležité předem zkontrolovat zápisy v katastru a případná věcná břemena. Úschova peněz: bezpečí pro obě strany Jedním z nejčastějších dotazů prodávajících je: „Kdy dostanu peníze?“ Standardní postup je využití advokátní nebo notářské úschovy. Kupující složí kupní cenu do úschovy, která je prodávajícímu uvolněna až po zápisu vlastnického práva na katastru. 🔐 Tento postup chrání obě strany. Prodávající má jistotu, že peníze existují. Kupující má jistotu, že k převodu dojde správně a v pořádku. Přímé převody bez úschovy dnes představují zbytečné riziko, které nemá smysl podstupovat. Rizika prodeje bez realitní kanceláře Prodej bez makléře je možný. Ale odpovědnost za celý proces pak nese výhradně prodávající. V praxi nejčastěji vidím tyto problémy: špatně nastavené smlouvy, podcenění kontroly financování kupujícího, chyby v návrhu na vklad do katastru a podcenění časové návaznosti jednotlivých kroků. Tyto chyby mohou celý obchod výrazně zkomplikovat nebo prodloužit — a v horším případě i úplně shodit ze stolu. Pokud vás zajímá, jak konkrétně vypadá prodej nemovitosti s makléřem a co vše zahrnuje kompletní servis, najdete podrobnosti na stránce věnované prodeji. Daňová stránka prodeje Právní minimum nestojí samo. Úzce souvisí i s daňovou povinností, která při prodeji nemovitosti vzniká. Pokud vás zajímá, kdy a jak se platí daň z příjmu ze zisku při prodeji, podrobně jsem to rozebral v samostatném článku. Proč je právní proces důležitější, než se zdá Emoce jsou u prodeje nemovitosti běžné. Prodávající řeší nový životní krok, kupující financuje nákup hypotékou na desítky let. Právní jistota přináší klid — a klid přináší hladký průběh. Většina komplikací nevzniká úmyslně. Vzniká z neznalosti nebo podcenění detailů, které se zdají být na první pohled nepodstatné. Lokální realita ve Zlínském kraji V regionu Uherské Hradiště, Uherský Brod i Zlín se většina transakcí pohybuje v řádech milionů korun. O to důležitější je mít celý proces pod kontrolou. Pokud vás zajímá, jak se aktuálně vyvíjí ceny v regionu, přečtěte si aktuální přehled vývoje cen nemovitostí ve Zlínském kraji. Kvalitní příprava dokumentace, koordinace s bankou a přesná návaznost jednotlivých kroků výrazně snižují stres i riziko. Závěr Právní část prodeje není něco, co by mělo být řešeno až na konci. Je to základ, na kterém stojí celý obchod. Správně připravená dokumentace, bezpečná úschova a jasně nastavené podmínky dávají oběma stranám jistotu. Pokud prodáváte nemovitost ve Zlínském kraji a chcete mít právní část pod kontrolou od začátku, ozvěte se mi — projdeme to spolu. 🤝

Je teď dobrá doba prodávat? Tuhle otázku slýchám téměř při každé první schůzce s majiteli nemovitostí. Realitní trh má své cykly. Po období výrazného růstu přišlo zpomalení způsobené vyššími úrokovými sazbami. Následně se trh stabilizoval a postupně znovu ožil. Ve Zlínském kraji bývá vývoj obvykle mírnější než ve velkých metropolích. Trh je stabilnější a méně náchylný k extrémním výkyvům. Mnohem důležitější než samotné načasování trhu je správná strategie prodeje. O tom detailněji píšu v článku Jak správně prodat nemovitost ve Zlínském kraji, kde vysvětluji, proč cena, prezentace a příprava nemovitosti rozhodují už na začátku. Co dnes ovlivňuje ceny nemovitostí Kupující jsou dnes citlivější na provozní náklady než v minulosti. U rodinných domů hraje velkou roli energetická náročnost a technický stav. Nabídka versus poptávka Cena nemovitosti je vždy výsledkem vztahu mezi nabídkou a poptávkou. Pokud je v lokalitě málo kvalitních nemovitostí, kupující reagují rychleji. Pokud je konkurence větší, začínají více porovnávat a rozhoduje především cena, prezentace a celková důvěryhodnost nabídky. Právě proto je klíčové znát reálnou hodnotu nemovitosti. Pokud si nejste jistí, jak cenu správně odhadnout, může pomoci článek Jak zjistím hodnotu své nemovitosti nebo nezávazný odhad ceny nemovitosti. Jaký je aktuální vývoj ve Zlínském kraji Na Uherskohradišťsku a Uherskobrodsku zůstává stabilní poptávka po rodinných domech s dobrou dostupností do města. Ve Zlíně je silná poptávka po bytech s dobrou občanskou vybaveností. Dobře připravené a realisticky naceněné nemovitosti se prodávají stabilně během celého roku. Velkou roli dnes hraje také profesionální prezentace nemovitosti a promyšlený marketing při prodeji. Co očekávat v dalších měsících Neočekává se dramatický boom ani prudký propad cen. Spíše postupná stabilizace trhu a mírný růst v atraktivních lokalitách. Klíčovým faktorem zůstávají úrokové sazby a kupní síla domácností. Pro prodávající to znamená jediné – správná strategie a realistická očekávání jsou důležitější než snaha „vystihnout ideální moment“. Závěr V následujících měsících lze očekávat mírné zmírnění poptávky po nemovitostech kvůli rostoucím hypotečním sazbám, které zdražují financování bydlení. Geopolitická nejistota spojená s válkou, energetickou krizí a inflací zvyšuje opatrnost kupujících, kteří raději vyčkávají nebo hledají levnější alternativy. Přesto ceny nemovitostí pravděpodobně výrazně neklesnou – omezená nabídka nových bytů a vysoké stavební náklady udržují cenovou hladinu. Ve větších městech regionu jako Zlín či Uherské Hradiště můžeme očekávat spíše stagnaci nebo mírný růst cen, zatímco na venkově může být tlak na pokles silnější. Pokud uvažujete o prodeji, můžete využít sekci Chci prodat nemovitost nebo se podívat na aktuální nabídku nemovitostí v regionu.

„Soused to prodal za víc.“ Tuto větu slyším velmi často. Jenže každá nemovitost je jiná a rozhodují detaily. Reálná hodnota nevzniká porovnáním jednoho inzerátu. Vzniká analýzou trhu – a také tím, jakou zvolíte strategii prodeje. Pokud řešíte prodej komplexně, doporučuji navázat i článkem Jak správně prodat nemovitost, kde popisuji, proč správná cena a prezentace rozhodují už na začátku. Nabídková cena není tržní cena Nabídková cena je číslo v inzerátu. Tržní cena je částka, kterou je kupující skutečně ochoten zaplatit. Rozdíl může být výrazný – zvlášť pokud se vychází jen z toho, „co je napsané na internetu“. Co cenu zvyšuje Co cenu snižuje Proč je lokální analýza klíčová Každá část Zlínského kraje má jinou dynamiku. Proto je důležité pracovat s konkrétními daty z konkrétní oblasti – ne s průměrem „za celý kraj“. Pokud chcete znát přesné srovnání, doporučuji odborný odhad ceny nemovitosti. Závěr Správně nastavená cena je součástí komplexního procesu prodeje nemovitosti. Pokud zvažujete prodej, můžete využít také sekci Chci prodat a získat doporučení podle typu nemovitosti.

Proč se některé nemovitosti prodají za tři týdny a jiné čekají půl roku? Rozdíl obvykle není v domě nebo bytě samotném. Rozdíl je ve strategii. Ve Zlínském kraji se pravidelně setkávám s nemovitostmi, které jsou kvalitní, v dobré lokalitě – a přesto stagnují. Nejčastější důvod? Špatně nastavená cena, slabá prezentace nebo absence jasného plánu. Úspěšný prodej nestojí na náhodě. Stojí na systému. 5 pilířů úspěšného prodeje Správný prodej nemovitosti ve Zlínském kraji stojí na pěti základních bodech: Pokud jeden z těchto prvků chybí, výsledek téměř vždy utrpí. 1) Cena: nejdůležitější rozhodnutí Nejčastější chyba prodávajících je práce s přáním místo s realitou. „Zkusíme to výš, když tak zlevníme.“ Realitní trh ale funguje jinak. Přepálená cena způsobí, že nabídka rychle zestárne. Zájemci ji sledují, ale nereagují. Postupně vzniká dojem, že je s nemovitostí něco v nepořádku. Tržní cena nevychází z inzerátů. Vychází z realizovaných prodejů, aktuální konkurence v lokalitě, technického stavu a kupní síly regionu. Pokud si nejste jistí, doporučuji začít odborným odhadem ceny nemovitosti založeným na reálných datech, ne na pocitu. 2) Zlínský kraj není jeden trh Zlín, Uherské Hradiště, Uherský Brod nebo menší obce mají odlišnou dynamiku. Kupující dnes řeší dojezd do práce, školy a školky, parkování, energetickou náročnost a budoucí rozvoj lokality. Rozdíl několika kilometrů může znamenat rozdíl stovek tisíc korun. 3) Prezentace rozhoduje během několika sekund Dnes se prodává nejdříve online. Pokud fotografie působí tmavě nebo amatérsky, zájemce nabídku zavře. Profesionální prezentace výrazně zvyšuje počet relevantních prohlídek. Standardem moderního prodeje je profesionální focení, video, půdorys, u domů dron a případně 3D prohlídka. Detailněji celý proces popisuji na stránce marketing při prodeji nemovitosti a také v části věnované prezentaci nemovitosti. Průměrná prezentace dnes nestačí. 4) Vyjednávání není o štěstí První nabídka bývá často testovací. Strategicky organizované prohlídky mohou vytvořit přirozenou konkurenci mezi kupujícími. Rozdíl ve finální ceně pak není náhoda, ale výsledek řízeného procesu. 5) Právní bezpečí jako základ klidného obchodu Rezervační smlouva, kupní smlouva, advokátní úschova, katastr, předávací protokol. Každý krok musí být přesný. Jedna formální chyba může celý proces výrazně zdržet nebo zkomplikovat. Nejčastější chyby prodávajících Tyto chyby mohou znamenat ztrátu statisíců korun. Závěr Pokud prodáváte nemovitost ve Zlínském kraji, nejde jen o to prodat. Jde o to prodat správně. Pokud zvažujete prodej, můžete využít sekci Chci prodat nemovitost, kde je možné zvolit typ nemovitosti a získat konkrétní doporučení. Každá nemovitost má svůj příběh. A každý příběh si zaslouží správnou strategii.

Představte si místo, kde vás ráno nebudí provoz na silnici, ale zpěv ptáků. Kde máte přírodu doslova za domem, a přitom školu, školku, lékaře i vlakovou zastávku v pohodlné docházkové vzdálenosti. Přesně takové jsou Byty Jablůnka – developerský projekt, který spojuje klid venkova s dostupností města. Do své nabídky zařazuji projekt, který dává smysl jak pro vlastní bydlení, tak jako dlouhodobá investice. Dispozice pro každou životní fázi Projekt nabízí byty o dispozicích 1+kk až 4+kk.To znamená řešení pro: Každý byt je navržen s důrazem na praktičnost, komfort a nízké provozní náklady. Moderní standard a důraz na komfort Byty Jablůnka nejsou jen o lokalitě. Jsou o kvalitě provedení a dlouhodobé hodnotě. Co projekt nabízí: Samozřejmostí je zateplená novostavba s energetickou náročností PENB C, která zajišťuje rozumné náklady na provoz.Vytápění je řešeno tepelným čerpadlem, v koupelnách nechybí podlahové topení. Komfort moderního bydlení doplňuje optický internet. Dům je navíc maximálně odhlučněn díky oknům s trojskly, což oceníte nejen v každodenním provozu, ale i při dlouhodobém bydlení. Aktuální stav výstavby Projekt je rozdělen do tří etap: To znamená možnost výběru hotového bytu i příležitost zajistit si bydlení v předprodeji. Lokalita, která dává smysl Jablůnka nabízí kompletní občanskou vybavenost: A především – přírodu na dosah. Lokalita je ideální pro ty, kteří chtějí žít klidně, ale zůstat napojeni na město. Vsetín je vzdálen jen několik minut jízdy. Zajímavá příležitost i pro investory Díky kombinaci kvalitní novostavby, nízkých provozních nákladů a dobré dopravní dostupnosti je projekt atraktivní i z investičního pohledu. V regionu je dlouhodobá poptávka po nájemním bydlení a moderní byty v klidných lokalitách si drží stabilní zájem nájemců. To vytváří předpoklad pro dlouhodobě udržitelný výnos z pronájmu. Chcete vědět víc? Pokud hledáte nové bydlení nebo investiční příležitost v okolí Vsetína, Byty Jablůnka rozhodně stojí za pozornost. 👉 Podívejte se na aktuální nabídku bytů, ceny a dispozice na:www.bytyjablunka.cz V případě zájmu vám rád osobně představím konkrétní jednotky, pomohu s výběrem nejvhodnější varianty a provedu vás celým procesem koupě bezpečně a profesionálně. Filip HladišProfesionální realitní makléř – Zlínský kraj filip.hladis@explicitreality.cz +420 774 110 397

Rok 2025 pro mě znamenal další silný milník v mé realitní cestě. V prestižním projektuRealiťák roku, který dlouhodobě hodnotí nejlepší realitní makléře v České republice podle přísných a měřitelných kritérií, jsem dosáhl výsledku, na který jsem opravdu hrdý: A i když je to „jen číslo“, pro mě je to hlavně důkaz, že to, co dělám pro své klienty každýden – kvalita, důslednost, komunikace a výsledky – má reálnou hodnotu. Co je Realiťák roku a proč by to mělo zajímat i vás Projekt Realiťák roku není žádná rychlá anketa typu „kdo má nejvíc hlasů na internetu“. Je to soutěž, která stojí na kombinaci několika zásadních věcí – a právě proto je pro klienty zajímavá.Makléři se během roku musí opakovaně obhajovat před odbornou porotou, dokládat: Jednoduše: tady nejde o sliby. Tady jde o práci, která je vidět v praxi. Můj 4. ročník v projektu – a pořád mě to baví víc a víc Rok 2025 byl pro mě už 4. ročníkem v projektu Realiťák roku. A upřímně? Baví mě, jak secelý projekt posouvá dopředu.Je to každoroční výzva, která člověka udržuje ve formě – nejen obchodně, ale hlavněprofesionálně. Protože když víte, že vaše práce stojí na: tak to automaticky zvedá laťku. A to je dobře.A letos? Jedu už svůj 5. ročník. Protože mě to motivuje. A protože vím, že nejlepší reklama je vždycky dobře odvedená práce. Postup mezi 8 nejlepších: finále bylo na dosah Jedna věc, kterou chci zmínit, je pro mě osobně obrovsky silná. V roce 2025 jsem postoupil mezi 8 nejlepších makléřů v celém projektu a měl jsem být součástí finále v prosinci.Bohužel – a to je přesně ten moment, kdy život někdy zamíchá kartami – jsem měl už dlouho dopředu naplánovanou cestu, která se nedala přesunout. Byl jsem na splněném snu: Formule 1 v Abu Dhabi.Z toho důvodu jsem se finále nemohl zúčastnit a v projektu jsem byl automaticky nahrazen jiným makléřem. Mrzelo mě to? Upřímně ano. Protože finále je něco, čeho chcete být součástí.Ale zároveň to beru jako jasný signál: moje práce mě dostala až mezi absolutní špičku – a to je něco, co mi už nikdo nevezme. Co to znamená pro vás, pokud prodáváte nemovitost Možná si říkáte: „Dobře, hezké ocenění… ale co z toho mám já?“ A to je fér otázka. Pro vás jako prodávajícího to znamená hlavně jedno: že si nevybíráte realitního makléře podle fotky nebo slibu „prodám rychle“. Vy si vybíráte někoho, kdo: A přesně tohle je moje práce. Závěr: není to titul. Je to potvrzení směru Realiťák roku pro mě není jen „medaile na poličku“. Je to potvrzení, že cesta, kterou jdu, másmysl.A jestli zvažujete prodej nemovitosti a chcete mít: Pak budu rád, když se ozvete. Protože prodat nemovitost dnes umí každý. Ale prodat jisprávně, bezpečně a za maximum – to je úplně jiná disciplína. Filip HladišProfesionální realitní makléř – Zlínský kraj filip.hladis@explicitreality.cz +420 774 110 397

Jak jsem prodal developerský projekt od úplného začátku až po předání klíčů Když se mě někdo zeptá, jak vypadá „prodej developerského projektu od A do Z“, vždycky si vybavím Bydlení nad Zámkem. Ne proto, že by to byla největší zakázka na světě. Ale protože to byl projekt, kde jsme byli u všeho – od úplných začátků až po předání bytů do rukou spokojených majitelů. A přesně takhle má vypadat spolupráce s developerem: bez chaosu, s jasným systémem a s výsledkem, který dává smysl všem stranám – developerovi i kupujícím. Jak jsem se k zakázce dostal Developer mě oslovil napřímo. Nebylo to poprvé – v minulosti jsem mu už prodal několiknemovitostí a věděl, co ode mě může čekat. A to byl taky hlavní důvod, proč si mě vybral znovu. Měl nabídky od velkých realitních kanceláří typu Zvonek, M&M Reality nebo RE/MAX, ale díky předchozí zkušenosti šel rovnou za mnou. Pamatuju si moment, kdy mi popsal svoji představu projektu – jak to má vypadat, pro koho to má být, jaký standard chce držet. A přesně v tu chvíli jsem si řekl: „OK, tohle bude dobrý. To půjde.“ Co bylo pro developera rozhodujícíDeveloper měl tři priority: Jeho největší obava nebyla, že se to neprodá. Jeho obava byla jiná. Aby v tom nebyl chaos. A hlavně aby kupující byli spokojení nejen s nákupem, ale i s výslednou kvalitou stavby a předání.Proto jsme nastavili jasnou spolupráci. Co se týká prodeje a marketingu, jde za mnou. Co se týká výstavby řešíme přímo s developerem (možnosti klientských změn, apod.). Tohle rozdělení rolí je jednoduché a brutálně funkční. A hlavně – šetří čas, nervy a peníze. Projekt od plenek: od výběru až po předání Bydlení nad Zámkem jsem nepřebíral ve fázi „už to stojí a teď to prodej“. Začínali jsmeopravdu od úplného začátku. Developer měl vybraný projekt s platným stavebním povolením. Následovalo nacenění, za kolik by se mohlo prodávat, koupě, kontrola smluv, start výstavby. Pak jsme už od téhle fáze připravovali prodejní část tak, aby se nic nedohánělo na poslední chvíli. Co existovalo na začátku? Stavební povolení a základní návrhy vizualizací.Co jsme museli vytvořit od nuly? – kompletní web bytynadzamkem.cz – vizualizace a prodejní prezentaci – ceník – standardy, půdorysy, plánky – smluvní dokumentaci – systém pro klientské změny A co je důležité – nebylo nic, co by bylo „prodejně špatně“ a muselo se zachraňovat. Projekt měl skvělý základ. My jsme z něj udělali prodejný produkt. Příprava před prodejem: co jsem dělal osobně já Moje práce nebyla jen „hodit to na inzerci“. U developerského projektu je to úplně jinádisciplína.Připravoval jsem osobně texty a komunikaci projektu, ceník, prodejní strategii, prezentaci, marketing, prohlídky, vyjednávání a taky dokumentaci a procesy kolem prodeje. Ceny jsme nastavili podle aktuální situace na trhu, konkurence v regionu a zároveň s ohledem na nákladovost developera.A největší gamechanger? Jednoduše hrubá stavba. Do té doby si část lidí neumí úplněpředstavit velikost místností. Jakmile bylo „co vidět“, zájemci najednou získali jistotu. A to je přesně moment, kdy se z přemýšlení stává rozhodnutí. Předprodej: prodej ještě před tím, než to stálo Ano – předprodej běžel už na základě vizualizací. První byty se prodaly ještě dřív, než byla hotová hrubá stavba. První impulz poptávky přišel z propagovaných kampaní na sociálních sítích. První byt se chytil zhruba do měsíce. A hlavní argumenty, které lidi kupovaly byly parkování, zahrada a lokalita. Kde jsem hledal kupující (reálně a konkrétně) Nejvíc poptávek přinesl můj dosah přes sociální sítě + aktivní propagace, interní databáze, inzertní portály a pravidelné topování nabídky. Velkou výhodou bylo, že jsem měl i vlastní zájemce. Pracoval jsem s databází tak, že šly informace rovnou lidem, kteří už něco aktivně hledali – žádné „čekání, jestli se někdo ozve“. Kupující byli převážně z okolí cca 20 km, což je u tohoto typu projektu naprosto ideálnícílovka. Jak vypadaly prohlídky a proč to fungovalo Typický scénář prohlídky byl nastavený tak, aby klient přišel už připravený – a zároveň měl pocit, že je o něj postaráno. A díky tomu jsme měli vysokou úspěšnost prodejů právě po osobních prohlídkách. Ukázkový byt jsme v tomhle případě neměli – ale upřímně říkám, že kdyby byl, je to obrovský marketingový nástroj. Developerům to doporučuju vždycky, když to dává smysl.Nejčastější otázky byly na technické parametry stavby, parkování, lokalitu a občanskouvybavenost Nejčastějším důvodem váhání byla cena. A právě tam je potřeba umět vysvětlit hodnotu – nejen cenu. Klientské změny bez chaosu Klientské změny byly možné a nejčastěji se řešilo oplocení, terasa, podlahy a koupelna.Proces byl jednoduchý a hlavně funkční vzali jsme požadavky od kupujícího, ověřili sestavbou a vše šlo černé na bílém.Tohle je základ. Jakmile nejsou změny zapsané, vzniká chaos. A přesně tomu jsme se vyhnuli. Financování: 80 % klientů řešilo hypotéku U tohoto projektu řešilo hypotéku cca 80 % kupujících. A financování je často věc, kterámůže celý prodej buď urychlit nebo úplně zablokovat.Já mám dlouhodobě hypotečního specialistu, se kterým spolupracuju a který se tomu věnuje denně – jedná se o mého partnera ve financích Mariána Ziga (zigofinance.cz). Díky tomu jsme měli jistotu, že klienti mají správně nastavený proces a nic se nezasekne na detailech. Nejčastější riziko u financování bylo čerpání a termíny ze strany banky. Ale vždycky jsme to řešili individuálně a nastavili tak, aby to bylo bezpečné pro klienta i developera. Vyjednávání a obchodní taktika Vyjednávat se snažil skoro každý – to je realita. My jsme ale měli od začátku správněnastavené ceny, argumentaci, a hlavně strategii navýšení cen podle fáze výstavby.Takže místo slevování jsme šli cestou postupného zvyšování ceny v čase navázané navýstavbu projektu (což je férové a logické, protože s postupem výstavby roste jistota ahodnota).Dalším největším zlomem kromě hrubé stavby byl opět moment, kdy byly hotové interiéry a lidé si dokázali reálně představit prostor. Komplikace? V zásadě žádná velká Velký průšvih se nestal. A to je vlastně ten nejlepší výsledek. Samozřejmě se vždycky řeší dílčí věci, změny, domluvy, tlak klientů, ale všechno šlo vyřešit tak, aby byl spokojený developer i kupující.A co jsem si z toho odnesl? Trpělivost. Protože takový developerský projekt, aby se prodal za co nejvyšší cenu a v rozumném časovém období, chce opravdu trpělivost a preciznost. Ne nadarmo se říká:

Klient prodal byt, vydělal milion. A pak přišel dopis z finančního úřadu.Představte si ten pocit. Prodáte byt, cena krásná, peníze na účtu, radost, úleva, nový životní etapa. A pak. Bílá obálka s pruhem.„Prosíme o doplacení daně z příjmu.“Tohle není výjimka. Tohle je realita spousty lidí, kteří si mysleli, že daň z prodejenemovitosti se jich netýká. Daň z příjmu při prodeji nemovitosti: kdy vás stát nechá být Začněme pozitivně. Ve většině případů žádnou daň platit nemusíte. Neplatíte, pokud splníte alespoň jednu z těchto podmínek:1. V nemovitosti jste skutečně bydleli alespoň 2 rokyNe „papírově“, ale reálně. Bydlení, život, každodenní fungování. Musíte to prokázatvyúčtováním za spotřebu energie, apod.2. Splníte časový test – Nemovitost koupená do konce roku 2020 → držíte ji 5 let – Nemovitost koupená od roku 2021 → držíte ji 10 letAno, deset let, prodloužili tohle časové období. A ano, hodně lidí na to doplácí.3. Peníze použijete na vlastní bydleníProdáte nemovitost a peníze dáte na: – koupi jiného bytu nebo domu – stavbu – splacení hypotéky na vlastní bydlení Pozor ale: musíte to dodržet a včas oznámit. Tady lidé chybují nejčastěji. Kdy daň platíte: Daň se neplatí z celé ceny, ale ze zisku. A ten se daní sazbou 15 %, případně 23 %. Problém?Spousta lidí zapomene odečíst náklady: rekonstrukce, právní služby, provize realitníkanceláře. A pak platí zbytečně víc, než musí. Nejčastější omyl, který stojí statisíce „Měl jsem tam trvalý pobyt, tak je to v pohodě.“ Není. Trvalý pobyt není důkaz bydlení.Finanční úřad řeší realitu, ne razítko (bacha na to, někdy se s Vámi budou ale úřady hádat) Proč tohle řešit dřív, než podepíšete smlouvu Daň z příjmu při prodeji nemovitosti se neřeší zpětně dobře. Správné načasování prodeje, příprava dokladů a volba postupu často rozhoduje o tom, jestli: – nezaplatíte nic, nebo – odevzdáte státu stovky tisíc Shrnutí Daň z příjmu při prodeji bytu, domu nebo pozemku není o tom, že by stát chtěl každého„odřít“. Je o tom, že neodpouští neznalost. A právě proto je součástí kvalitního prodeje nejen hezká prezentace, ale i správně nastavený postup.Jmenuji se Filip Hladiš, jsem realitní makléř a v rámci služby klientům neřeším jen cenu aprezentaci nemovitosti, ale i bezpečný průběh celého obchodu včetně daňovýchsouvislostí. Někdy totiž největší hodnota makléře není v tom, za kolik se prodá, ale kolik si skutečně odnesete domů.Chcete poradit? Klidně se ozvěte. Filip HladišProfesionální realitní makléř – Zlínský kraj filip.hladis@explicitreality.cz +420 774 110 397